Vermietung wirkt einfach: Miete kommt, Kosten gehen. Steuerlich ist sie eines der kompliziertesten Gebiete der Buchhaltung, weil jede Einheit eigenen Regeln folgt und Fehler beim Vorsteuerabzug noch viele Jahre später korrigiert werden müssen.
Umsatzsteuer je Nutzung
| Einheit | Umsatzsteuer |
|---|---|
| Wohnung zu Wohnzwecken | 10 % |
| Garagen- und Abstellplatz im Zusammenhang mit einer Wohnung | 20 % |
| Geschäftsraum (Büro, Lokal) | unecht befreit, mit Option zur Steuerpflicht von 20 % |
| Kurzfristige Beherbergung | 10 % |
Die Option zur Steuerpflicht bei Geschäftsräumen ist für Gebäude, deren Errichtung nach dem 31. August 2012 begonnen wurde, nur zulässig, wenn der Mieter das Objekt nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen (§ 6 Abs. 2 UStG). Lassen Sie sich das vom Mieter jährlich bestätigen; vermietet man an eine Arztpraxis oder Bank, ist die Option meist ausgeschlossen.
Vorsteuer und Vorsteuerberichtigung
Wer steuerpflichtig vermietet, kann die Vorsteuer aus Errichtung, Kauf und laufenden Kosten abziehen. Ändert sich die Nutzung später, etwa wenn ein Geschäftsraum an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mieter geht, ist die Vorsteuer nach § 12 Abs. 10 UStG anteilig zu berichtigen; für Gebäude beträgt der Berichtigungszeitraum 20 Jahre. Führen Sie daher für jede Einheit ein Verzeichnis mit Investitionen, abgezogener Vorsteuer und Nutzung je Jahr.
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Abschreibung und Instandhaltung
Gebäude werden ohne Grundanteil abgeschrieben. Die AfA-Sätze unterscheiden sich zwischen betrieblich genutzten Gebäuden und Vermietung außerhalb eines Betriebs; für Wohngebäude gelten eigene Sätze und für bestimmte Neubauten beschleunigte AfA. Instandsetzungsaufwand bei Wohngebäuden ist steuerlich auf 15 Jahre zu verteilen, laufende Instandhaltung ist sofort abzugsfähig. Die Abgrenzung beschreibt Reparaturen und Instandhaltung im Kontenrahmen.
Betriebskosten
Mieter zahlen monatlich Akonto auf die Betriebskosten, abgerechnet wird jährlich. Betriebskosten sind Teil des Mietentgelts und teilen dessen Steuersatz (10 % bei Wohnung, 20 % bei optierter Geschäftsmiete). Führen Sie Akonti als Verbindlichkeit bzw. Verrechnungskonto je Objekt und stimmen Sie sie bei der Jahresabrechnung ab:
| Konto | Soll | Haben |
|---|---|---|
| Verrechnung Betriebskosten Objekt A | 3.600 | |
| Betriebskosten Objekt A (Aufwand) | 3.600 |
Ein Nachzahlungsbetrag des Mieters ist eine Forderung, ein Guthaben eine Verbindlichkeit.
Hausverwaltung
Hausverwaltungen verwalten fremdes Geld: Mieten, Akonti und die Mietzinsreserve im Vollanwendungsbereich des MRG. Diese Gelder gehören den Eigentümern und sind auf Treuhand- bzw. Objektkonten getrennt zu führen. Erlös der Hausverwaltung ist nur das Verwaltungshonorar, mit 20 % Umsatzsteuer.
Kautionen
Mietkautionen sind keine Einnahmen, sondern Verbindlichkeiten gegenüber dem Mieter, siehe Kautionen im Kontenrahmen.
Jahresroutine
- Mieten je Einheit mit dem Mietvertrag abgleichen, Wertsicherung nachziehen.
- Betriebskostenabrechnung erstellen und Akonti ausgleichen.
- Nutzung der Geschäftsräume prüfen und Optionsvoraussetzungen dokumentieren.
- Investitionen ins Vorsteuerberichtigungsverzeichnis übernehmen.
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