L’immobilier n’est pas un secteur unique pour un comptable. Un même appartement peut être une immobilisation amortie chez un loueur en meublé, un mandat générateur d’honoraires chez une agence et une marchandise en stock chez un marchand de biens. Le classement décide de tout le reste : amortissement, TVA, imposition de la plus-value.
Loueur en meublé professionnel
Un loueur en meublé est professionnel (LMP) lorsque ses recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et dépassent aussi les autres revenus d’activité de son foyer fiscal (article 155 IV du CGI). En dessous, il est non professionnel (LMNP). Les deux relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au-delà des seuils du micro-BIC, ou sur option, le bénéfice se calcule au régime réel, avec une comptabilité complète et une liasse fiscale.
Au réel, le bien loué est inscrit à l’actif et amorti par composants. Le terrain, qui ne s’amortit pas, est isolé :
| Élément | Traitement |
|---|---|
| Terrain | Non amortissable, souvent 15 à 20 % du prix selon la localisation, à justifier |
| Gros œuvre, façade, toiture, installations, agencements | Composants amortis chacun sur sa durée d’utilisation |
| Meubles et équipements | Immobilisations amorties sur courte durée, ou charges sous 500 € HT |
| Frais de notaire et d’agence | Intégrés au coût du bien ou passés en charges, selon l’option |
| Intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, CFE | Charges de l’exercice |
Les loyers sont des produits en 706. La location meublée d’habitation est en principe exonérée de TVA. Elle devient taxable au taux de 10 % lorsque le loueur fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge et accueil de la clientèle. Il peut alors déduire la TVA sur l’achat et les travaux.
Le statut professionnel a des effets au-delà de la comptabilité : le LMP cotise comme travailleur indépendant sur son bénéfice, ses déficits peuvent s’imputer sur son revenu global, et ses plus-values de cession sont des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles après cinq ans d’activité. Les meublés de tourisme suivent en plus des règles locales de déclaration et de durée de location, et un régime micro-BIC propre (voir régime BNC ou BIC).
Agence immobilière
Une agence qui s’entremet dans des ventes, gère des biens ou exerce comme syndic relève de la loi Hoguet : carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (mention transaction, gestion ou syndic), assurance de responsabilité civile professionnelle et, si elle détient des fonds, garantie financière.
La comptabilité de l’agence repose sur une séparation stricte :
- les fonds des mandants (loyers encaissés pour les propriétaires, dépôts de garantie, acomptes versés par des acquéreurs) ne sont pas à l’agence. Ils sont déposés sur un compte bancaire dédié, enregistrés dans des comptes de tiers par mandant et suivis dans une comptabilité mandants. Leur total doit toujours égaler le solde du compte bancaire dédié ;
- les honoraires sont le seul chiffre d’affaires de l’agence, en 706, avec une TVA au taux normal.
En transaction, l’agence n’a droit à aucune rémunération avant que l’opération soit effectivement conclue, c’est-à-dire en pratique à la signature de l’acte authentique. Une promesse de vente signée en décembre ne crée pas de chiffre d’affaires au 31 décembre, même si la vente semble certaine. En gestion locative, les honoraires sont calculés sur les loyers encaissés et prélevés lors de la reddition des comptes aux propriétaires.
Les agents commerciaux indépendants rémunérés à la commission sont des prestataires : leurs commissions vont en 6222 et sont dues selon leur contrat, souvent au même fait générateur que les honoraires de l’agence. Les mandats sont inscrits dans un registre, et chaque encaissement de fonds de tiers donne lieu à un reçu. Lors d’un contrôle de la garantie financière, c’est la concordance entre comptes mandants et banque qui est vérifiée en premier.
Marchand de biens
Un marchand de biens achète des immeubles, des terrains ou des parts de sociétés immobilières pour les revendre, avec ou sans travaux. Ses biens ne sont pas des immobilisations mais un stock, valorisé au coût de revient :
- prix d’acquisition ;
- frais d’acquisition (droits, notaire, commission) ;
- travaux de rénovation ou de division ;
- le cas échéant, frais financiers de la période de travaux, sur option.
Le stock ne s’amortit pas. À chaque clôture, il est comparé à la valeur probable de revente nette des frais, et déprécié si le marché a baissé (voir stocks dans le plan comptable). La revente produit un chiffre d’affaires ordinaire, et la marge est imposée comme un bénéfice courant, sans régime de plus-value.
Deux règles fiscales sont propres au métier :
| Sujet | Règle |
|---|---|
| Droits d’enregistrement à l’achat | Taux réduit si le marchand s’engage à revendre dans les cinq ans (article 1115 du CGI). À défaut de revente dans le délai, les droits ordinaires sont dus avec un intérêt de retard |
| TVA à la revente | Immeuble neuf (moins de cinq ans) : TVA sur le prix total. Terrain à bâtir ou immeuble acquis sans droit à déduction : TVA sur la marge (article 268 du CGI). Immeuble ancien : exonération, avec option possible |
Le délai de cinq ans se suit bien par bien, avec la date de l’acte et l’engagement pris. Un tableau de stock immobilier, avec pour chaque bien le coût engagé, la valeur estimée et l’échéance de revente, sert à la fois à la clôture et à la gestion de la trésorerie. Les opérations sont souvent financées par des crédits in fine adossés à chaque bien, dont les intérêts se suivent opération par opération.
Le point commun
Que le bien soit immobilisé, géré pour autrui ou destiné à la vente, la qualification doit être documentée dès l’achat. Changer de catégorie en cours de route (un loueur qui revend régulièrement, une agence qui achète pour revendre) entraîne des conséquences fiscales lourdes. Elle se discute avec l’expert-comptable avant l’opération, pas à la clôture.