Ein Geschäftslokal, ein Büro oder ein Lager bringt mehrere Zahlungsströme mit sich, die im Einheitskontenrahmen auf verschiedenen Konten landen: die Miete, die Betriebskosten, Energie, Reinigung, die Kaution und gegebenenfalls Mietereinbauten.
Kontenzuordnung
| Zahlung | Konto |
|---|---|
| Miete | Mietaufwand (Klasse 7) |
| Betriebskostenakonto und -abrechnung | Betriebskosten (Klasse 7) |
| Strom, Gas, Fernwärme | Energieaufwand (Klasse 7) |
| Reinigung, Instandhaltung | Instandhaltung bzw. Reinigung (Klasse 7) |
| Kaution | Sonstige Forderung (Klasse 2) |
| Mietereinbauten (Zwischenwände, Ladenbau) | Anlagevermögen (Klasse 0), Abschreibung über Nutzungs- bzw. Mietdauer |
Umsatzsteuer bei Geschäftsräumen
Die Vermietung von Geschäftsräumen ist in Österreich grundsätzlich unecht steuerbefreit. Der Vermieter kann aber zur Steuerpflicht optieren; er verrechnet dann 20 % Umsatzsteuer, und der Mieter kann sie als Vorsteuer abziehen, sofern er selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Für die Option gelten Voraussetzungen beim Mieter, die im Mietvertrag geregelt sein sollten. Steht keine Umsatzsteuer auf der Vorschreibung, gibt es auch nichts abzuziehen. Hintergründe beschreibt Immobilienvermietung und USt-Option.
Buchungsbeispiel
Monatliche Vorschreibung: Miete 2.000 € netto, Betriebskostenakonto 350 € netto, jeweils 20 % USt (Vermieter hat optiert).
| Konto | Soll | Haben |
|---|---|---|
| Mietaufwand | 2.000 | |
| Betriebskosten | 350 | |
| 2500 Vorsteuer | 470 | |
| 3300 Lieferverbindlichkeiten (Vermieter) | 2.820 |
Ein Mietvertrag mit Zahlungsplan kann als Rechnung gelten, wenn er die Rechnungsmerkmale enthält – bewahren Sie ihn daher mit den Belegen auf.
Kaution
Eine Kaution von drei Monatsmieten (6.000 €) wird auf ein Forderungskonto gebucht: Kaution an Bank. Sie ist kein Aufwand und wird nicht abgeschrieben. Bei Rückzahlung wird das Konto ausgeglichen; Einbehalte für Schäden werden zu Aufwand. Siehe Kautionen im Kontenrahmen.
Abgrenzung
- Vorauszahlung der Jännermiete im Dezember: aktive Rechnungsabgrenzung.
- Betriebskostennachzahlung für das alte Jahr, die erst im Frühjahr kommt: Verbindlichkeit bzw. Rückstellung zum Stichtag, wenn wesentlich.
Kontrollen
- Mietaufwand des Jahres = vertragliche Miete inklusive Wertsicherung.
- Vorsteuer nur bei optierter Vermietung.
- Kaution laut Vertrag als Forderung erfasst.
Leasing und andere Nutzungsverträge behandelt Leasingkonten im Kontenrahmen.