Una empresa de construcción o reformas trabaja con proyectos que duran semanas o meses, cobra por certificaciones, encadena subcontratistas y deja parte de su facturación retenida como garantía. Cada uno de esos rasgos tiene un tratamiento contable o fiscal propio.
Ingresos: obra en curso y grado de avance
El PGC (norma de registro y valoración 14ª) permite reconocer los ingresos de una obra por grado de avance cuando el resultado se puede estimar con fiabilidad. En la práctica:
- Mensualmente se mide el avance (por costes incurridos frente a costes totales previstos, o por mediciones de obra).
- El ingreso del periodo es el avance acumulado por el precio total, menos lo ya reconocido.
- Si el ingreso reconocido supera lo certificado, la diferencia es obra ejecutada pendiente de certificar, un activo; si se ha certificado más de lo ejecutado, la diferencia es un anticipo del cliente.
Si se prevé que la obra va a dar pérdidas, la pérdida se reconoce inmediatamente con una provisión.
Certificaciones y facturas
La certificación de obra es el documento técnico que mide lo ejecutado; la factura se emite sobre ella. El IVA se devenga cuando se pone la obra a disposición del cliente o, si hay pagos anticipados, al cobrar. Una certificación no facturada a fin de mes no genera IVA, pero sí ingreso contable si la obra está ejecutada.
Inversión del sujeto pasivo en la construcción
El artículo 84.Uno.2º.f de la Ley del IVA establece la inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obra de urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones cuando el destinatario es un contratista principal (o un subcontratista) y no el promotor. En resumen:
| Quién factura | A quién | IVA |
|---|---|---|
| Contratista principal | promotor o dueño de la obra | IVA normal (21 % o 10 % según la obra) |
| Subcontratista | contratista principal | inversión del sujeto pasivo: factura sin IVA con la mención correspondiente |
| Subcontratista | otro subcontratista | inversión del sujeto pasivo |
El contratista que recibe la factura del subcontratista se autorrepercute el IVA y lo deduce en su 303. Aplicarla mal (cobrar IVA cuando correspondía inversión, o al revés) obliga a rectificar y es una de las regularizaciones más frecuentes del sector.
Tipo reducido en vivienda
Las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de viviendas, y determinadas obras de renovación y reparación en viviendas de particulares, pueden tributar al 10 % si cumplen los requisitos del artículo 91 de la Ley del IVA (destinatario, uso de la vivienda, antigüedad y peso de los materiales aportados). Pide al cliente la declaración que acredite esas condiciones y consérvala.
Retenciones de garantía
Es habitual que el cliente retenga un porcentaje de cada certificación hasta la recepción definitiva de la obra. Esa parte no es un cobro perdido: es una cuenta a cobrar a largo o corto plazo según la fecha de liberación. Llévala en una subcuenta propia de clientes por retenciones de garantía y revísala al cierre: si la obra tiene reclamaciones, valora el deterioro.
Subcontratas y control
Un registro por obra con contratos, certificaciones, facturas recibidas y pagos a subcontratistas es la base del margen por obra. Comprueba también que los subcontratistas están al corriente con la Seguridad Social y la AEAT, por la responsabilidad solidaria o subsidiaria que puede alcanzar al contratista.
Factura electrónica en la construcción
Casi toda la facturación de una constructora es entre empresas: contratistas, promotores, subcontratas. Con la factura electrónica B2B:
- Cada certificación se facturará en formato estructurado; conviene que la factura referencie la obra, el número de certificación y el pedido o contrato.
- La inversión del sujeto pasivo debe ir codificada en el fichero, no solo como texto; si el programa no lo hace bien, la factura del subcontratista será rechazada o mal contabilizada por el contratista.
- Las retenciones de garantía no reducen la base imponible: la factura recoge el importe total y la retención es un acuerdo de pago. Explícalo en el contrato para evitar rechazos.
- Para obra pública, la facturación sigue por FACe en Facturae, como explica facturación a administraciones públicas.
Las fechas aplicables están en el calendario de la factura electrónica B2B.
Errores frecuentes
- Reconocer ingresos solo al facturar, con resultados mensuales que no reflejan la obra.
- No dotar la provisión por obras con pérdidas previstas.
- Aplicar el 10 % de IVA sin documentar los requisitos.
- Dar por cobradas las retenciones de garantía de obras con defectos pendientes.