“Inmobiliaria” agrupa negocios muy distintos: la agencia que cobra comisiones por intermediar, la sociedad patrimonial que alquila sus inmuebles y la promotora que construye para vender. La contabilidad cambia de raíz entre una y otra.
Agencias: comisiones
La agencia presta un servicio de mediación. Sus ingresos son las comisiones, que tributan al tipo general de IVA y se reconocen cuando se cumple la condición pactada (normalmente, la firma de la compraventa o del contrato de alquiler). Una comisión cobrada en una reserva que luego se cae debe devolverse o rectificarse según el contrato.
Si la agencia recibe de los clientes cantidades a cuenta (señales de compra o fianzas) para entregarlas a la otra parte, no son ingresos suyos: se registran como deudas hasta que se entregan.
Sociedades patrimoniales: alquileres
| Tipo de alquiler | IVA | Retención de IRPF |
|---|---|---|
| Vivienda a particular para residencia | exento (art. 20.Uno.23º LIVA) | no |
| Local u oficina a empresa o profesional | tipo general | sí, 19 %, que ingresa el inquilino |
| Local a un particular | tipo general | no |
| Vivienda a una empresa para que la use como vivienda un empleado | puede tributar; revisar el caso | según el caso |
El inquilino empresa retiene e ingresa el 19 % en su modelo 115; la sociedad arrendadora lo descuenta como pago a cuenta de su Impuesto sobre Sociedades. Si alquilas viviendas exentas y locales sujetos, tendrás prorrata en el IVA soportado.
Fianzas
La fianza que entrega el inquilino es una deuda con él (180 o 560 según plazo). En muchas comunidades autónomas el arrendador debe depositarla en un organismo público; ese depósito es un activo (260 o 565). Hay comunidades con régimen concertado y plazos propios: consulta la normativa autonómica.
Existencias o inversiones inmobiliarias
La clasificación del inmueble decide su tratamiento:
- Inversiones inmobiliarias (220 y 221): inmuebles que se tienen para alquilar o para obtener plusvalías a largo plazo. Se amortizan las construcciones, no el suelo.
- Existencias (grupo 3): inmuebles destinados a la venta en el curso ordinario del negocio, típico de promotoras. No se amortizan; se valoran por su coste y se deterioran si su valor de mercado cae por debajo.
- Inmovilizado material: los inmuebles que la empresa usa para su propia actividad (la oficina de la agencia).
Un mismo edificio puede tener partes con clasificación distinta.
Sociedades patrimoniales y el Impuesto sobre Sociedades
Una sociedad cuyo activo es mayoritariamente inmobiliario y que no desarrolla una actividad económica (por ejemplo, alquila pocos inmuebles sin personal contratado) puede tener la consideración de entidad patrimonial, con efectos en el Impuesto sobre Sociedades. Revisa con tu asesor si es tu caso.
Factura electrónica en el sector inmobiliario
- Alquileres a empresas: las facturas mensuales de renta de locales y oficinas a inquilinos empresa entrarán en la factura electrónica B2B. Deben llevar la retención del 19 % codificada en el fichero, para que el inquilino la contabilice e ingrese bien, y el periodo al que corresponde la renta.
- Alquileres a particulares: las viviendas alquiladas a personas físicas quedan fuera de la obligación.
- Comisiones de agencia: si el cliente es una empresa (un inversor, una promotora), la factura de comisión irá en estructurado; si es un particular, no.
- Gastos repercutidos (IBI, comunidad, suministros) que se facturan al inquilino forman parte de la factura, con IVA si el alquiler está sujeto. Detállalos en líneas separadas para evitar rechazos.
Las fechas están en el calendario de la factura electrónica B2B, y el lado del inquilino en gastos de alquiler de oficina.
Errores frecuentes
- Amortizar el valor del suelo.
- Facturar con IVA el alquiler de una vivienda exenta, o sin IVA el de un local.
- Registrar como ingreso las señales que la agencia solo custodia.
- No depositar la fianza en el organismo autonómico cuando es obligatorio.