Une PME qui achète un terrain dans un zoning et y fait poser un parking, une clôture et un raccordement à l’égout se retrouve avec deux types de biens très différents. Le sol conserve en principe sa valeur et n’est pas amortissable. Les aménagements s’usent et doivent être amortis. Si tout est noyé dans le compte 220 Terrains, la société perd des amortissements fiscaux pendant des années.
Comment ranger les montants
| Élément | Compte | Amortissable ? |
|---|---|---|
| Prix du terrain nu | 220 Terrains (sous-compte valeur d’acquisition 2200) | non |
| Droits d’enregistrement et honoraires de notaire liés au terrain | 220, avec le prix | non |
| Voirie, parking, pavage, quai de chargement extérieur | compte distinct de la rubrique 22 | oui |
| Clôtures, portail, éclairage extérieur | compte distinct de la rubrique 22 (ou 23 si installation technique) | oui |
| Égouttage, raccordements, citerne d’eau de pluie | compte distinct de la rubrique 22 | oui |
| Terrain et bâtiment achetés sans ventilation | 222 Terrains bâtis, à ventiler | partiellement |
Le PCMN impose, pour chaque compte d’immobilisation, des sous-comptes pour la valeur d’acquisition, les plus-values actées et les amortissements, terminés respectivement par 0, 8 et 9. Donnez donc à vos aménagements leur propre compte avec ces trois sous-comptes ; c’est ce qui permet de suivre leurs amortissements cumulés séparément.
Durées raisonnables
Il n’existe pas de barème légal : la société fixe la durée dans ses règles d’évaluation. Les praticiens retiennent généralement :
- un revêtement de parking ou une voirie : durée longue, souvent alignée sur celle des constructions voisines ;
- une clôture ou un portail : durée moyenne, selon le matériau ;
- l’éclairage extérieur et les installations techniques : durée plus courte, proche de celle des installations.
Justifiez chaque durée par l’usage réel. En cas de contrôle, l’administration fiscale vérifie qu’elle correspond à la durée probable d’utilisation.
Sol pollué et assainissement
L’assainissement d’un sol est une question régionale. La Wallonie, Bruxelles et la Flandre ont chacune leur législation et leur certificat ou attestation du sol, à demander lors d’une vente. Pour la comptabilité :
- les frais d’étude du sol avant l’achat s’ajoutent au coût du terrain s’ils sont liés à l’acquisition ;
- un assainissement qui rend seulement le terrain utilisable ne crée pas d’aménagement amortissable ; le traitement retenu (coût du terrain ou charge) doit être décidé avec votre comptable et noté dans les règles d’évaluation ;
- une obligation légale d’assainir déjà née à la clôture justifie une provision en 163 Provisions pour obligations environnementales, dotée par le 637.
Exemple
Achat d’un terrain de 2 500 m² à Nivelles pour 300 000 €, puis 80 000 € HTVA de travaux.
| Poste | Montant | Compte |
|---|---|---|
| Terrain et frais d’acte | 325 000 | 2200 |
| Parking et voirie | 55 000 | aménagements – valeur d’acquisition |
| Clôture et portail motorisé | 17 000 | aménagements – valeur d’acquisition |
| Raccordement à l’égout | 8 000 | aménagements – valeur d’acquisition |
Seuls les 80 000 € de travaux génèrent des amortissements (comptabilisés par le 630). La TVA sur ces travaux est récupérable et reste révisable pendant quinze ans, comme pour les constructions.
Pour la suite, voyez amortissements cumulés des aménagements de terrains et terrains et constructions dans le plan comptable. Le registre des immobilisations doit reprendre chaque aménagement comme une ligne distincte.