Les aménagements de terrains (parking, voirie, égouttage, clôtures) restent souvent vingt ans ou plus dans les comptes. Pendant ce temps, leur compte d’amortissements actés grossit sans que personne ne le regarde. Il redevient important dans trois situations : une réfection lourde, une réévaluation du site et, surtout, la vente du terrain.
Rappel de la structure
Dans la rubrique 22 Terrains et constructions, le terrain nu (220) ne s’amortit pas. Les aménagements ont leur propre compte, avec, comme le veut le PCMN, un sous-compte de valeur d’acquisition terminé par 0 et un sous-compte d’amortissements actés terminé par 9. Le cumul se lit donc :
| Ligne du registre | Valeur | Cumul acté | Valeur nette |
|---|---|---|---|
| Terrain nu | 325 000 | 0 | 325 000 |
| Parking et voirie | 55 000 | 33 000 | 22 000 |
| Clôture et portail | 17 000 | 13 600 | 3 400 |
| Égouttage | 8 000 | 4 800 | 3 200 |
Ce tableau, mis à jour à chaque clôture, est la seule base fiable pour la suite.
Réfection de la voirie
Une réfection qui remplace complètement le revêtement du parking met fin à l’ancien aménagement : sa valeur brute et son cumul sont sortis ensemble, la valeur nette restante passe en 663. La nouvelle couche est activée avec son propre plan. En revanche, le rebouchage de nids-de-poule ou un marquage au sol reste une charge d’entretien en 61.
Si l’entreprise a constitué une provision pour grosses réparations (compte 162), la dépense est imputée sur cette provision dans la mesure où elle était prévue.
Vente du site : répartir le prix
Lors de la vente, l’acte notarié mentionne souvent un prix global. La société doit le répartir entre le terrain, les constructions et les aménagements, de manière raisonnable et documentée (expertise, valeur cadastrale, devis de reconstruction).
Exemple : le site ci-dessus est vendu 520 000 €, dont 470 000 € attribués au terrain et 50 000 € aux aménagements.
| Composante | Prix attribué | Valeur nette comptable | Résultat |
|---|---|---|---|
| Terrain nu | 470 000 | 325 000 | plus-value 145 000 |
| Aménagements | 50 000 | 28 600 | plus-value 21 400 |
Les plus-values vont en 763 Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés. Les écritures soldent chaque sous-compte : débit des sous-comptes en 9 pour le cumul, crédit des sous-comptes en 0 pour la valeur brute.
Fiscalement, une plus-value réalisée sur un bien détenu depuis plus de cinq ans peut, sous conditions de remploi, bénéficier de la taxation étalée prévue à l’article 47 du CIR 92. Le formulaire de suivi et les délais de remploi figurent sur le site du SPF Finances.
Réévaluation du terrain
Une société peut acter une plus-value de réévaluation (compte 12) sur un terrain dont la valeur dépasse durablement la valeur comptable. Cette réévaluation ne touche pas les amortissements cumulés des aménagements : ils restent calculés sur leur coût d’origine. Ne mélangez jamais les deux dans un même compte.
Contrôles
- chaque aménagement figure sur une ligne distincte du registre ;
- le total des sous-comptes en 9 correspond au cumul du registre ;
- un aménagement démoli ou remplacé a été sorti.
Pour l’enregistrement initial, voyez aménagements de terrains dans le PCMN. Le résultat de cession est détaillé dans plus-values de cession d’immobilisations.