Acheter ses bureaux, son atelier ou son entrepôt est souvent le plus gros investissement d’une PME belge. Les décisions prises à l’achat, en particulier la répartition entre terrain et bâtiment, influencent les amortissements pendant des décennies.
Les comptes du PCMN
| Compte | Contenu |
|---|---|
| 220 | Terrains |
| 221 | Constructions |
| 222 | Terrains bâtis, si le terrain et la construction ne peuvent pas être séparés |
| 223 | Autres droits réels sur des immeubles (droit de superficie, usufruit, emphytéose) |
Chaque compte se subdivise : ..0 valeur d’acquisition, ..1 frais accessoires, ..2 intérêts intercalaires, ..8 plus-values actées, ..9 amortissements et réductions de valeur actés. Par exemple 2210 pour le prix du bâtiment, 2211 pour ses frais accessoires et 2219 pour ses amortissements.
TVA ou droits d’enregistrement
| Type d’achat | Taxe | Traitement |
|---|---|---|
| Bâtiment neuf vendu par un assujetti (promoteur, entrepreneur) | TVA à 21 % sur le bâtiment et, en principe, sur le terrain attenant | TVA déductible en 411 si l’activité est taxée |
| Bâtiment ancien ou vendu par un particulier | droits d’enregistrement régionaux | coût, ajouté aux frais accessoires |
| Terrain nu | droits d’enregistrement, sauf régime particulier | coût |
La TVA déduite sur un bâtiment est soumise à une période de révision de 15 ans : si l’immeuble est ensuite affecté à une activité exonérée ou vendu sans TVA, une partie de la déduction doit être reversée. Les taux des droits d’enregistrement sont fixés par chaque Région ; prenez le montant exact dans le décompte du notaire.
Exemple : achat d’un bâtiment commercial existant
Prix : 400 000 EUR, dont 100 000 EUR pour le terrain selon l’expertise. Droits d’enregistrement et frais d’acte selon le décompte notarial : 55 000 EUR. Répartition des frais au prorata du prix (25 % / 75 %).
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 2200 | Terrain, prix | 100 000 | |
| 2201 | Terrain, frais accessoires | 13 750 | |
| 2210 | Construction, prix | 300 000 | |
| 2211 | Construction, frais accessoires | 41 250 | |
| 550 | Banque (ou 173 pour le crédit) | 455 000 |
Amortissement annuel sur 33 ans, linéaire : 341 250 / 33 = 10 341 EUR, débit 630, crédit 2219. Le terrain reste à 113 750 EUR.
Choix à fixer dans les règles d’évaluation
- Ventilation terrain/construction : basez-vous sur l’acte, une expertise ou une méthode documentée. Une part de terrain trop faible gonfle les amortissements et attire l’attention lors d’un contrôle.
- Frais accessoires : le droit comptable belge permet de les activer ou de les prendre en charge, mais fiscalement une société les amortit en principe au même rythme que le bien.
- Durée d’utilité : un bâtiment de bureaux, un hall industriel léger et des installations techniques n’ont pas la même durée. Les équipements techniques importants (ascenseur, chauffage) peuvent être suivis en 23 avec leur propre durée.
- Intérêts intercalaires : les intérêts d’un crédit pendant la construction peuvent être activés en 2212 jusqu’à la mise en service.
Pendant la détention
- Le précompte immobilier annuel est une charge d’exploitation (640) ; voyez précompte immobilier à payer.
- Les gros travaux qui prolongent la durée ou augmentent la valeur s’activent ; l’entretien courant va en 61.
- Une partie louée à un tiers génère des loyers en 74, et la location immobilière est en principe exonérée de TVA.
Vente de l’immeuble
À la cession, soldez la valeur d’acquisition, les frais accessoires et les amortissements. La différence entre le prix et la valeur nette comptable est une plus-value (763) ou une moins-value (663). Une plus-value réalisée sur un bien détenu depuis plus de cinq ans peut, sous condition de remploi, bénéficier de la taxation étalée ; en comptabilité, la plus-value est alors répartie entre une réserve immunisée (132) et un impôt différé (1682).
Pour la suite, voyez les amortissements cumulés des constructions et la comptabilité d’une activité de location immobilière.