Une SRL patrimoniale qui loue un immeuble de bureaux, une société qui donne en location des entrepôts et des parkings, un syndic professionnel qui gère des copropriétés : l’immobilier mélange des recettes exonérées, des recettes taxables et des flux pour compte de tiers. La comptabilité doit suivre chaque immeuble séparément et connaître le statut TVA de chaque bail.
Les loyers en TVA
| Opération | TVA |
|---|---|
| Location nue d’un logement ou de bureaux | exonérée (article 44) |
| Location d’emplacements de parking ou de garages pour véhicules | taxable à 21 % |
| Location de coffres, d’espaces de stockage avec services, d’hébergement de type hôtelier | taxable |
| Location de bâtiments professionnels neufs à un assujetti, avec option TVA dans le bail | taxable à 21 % |
| Mise à disposition de bureaux avec services (centre d’affaires) | taxable, selon les services fournis |
Le régime optionnel de location avec TVA concerne des bâtiments professionnels (et le sol attenant) dont la TVA sur la construction ou la rénovation est devenue exigible depuis le 1er octobre 2018, loués à un assujetti qui les utilise pour son activité économique. Il se décide au bail, conjointement par le bailleur et le locataire. Il permet au bailleur de déduire la TVA sur la construction, en contrepartie d’une période de révision portée à 25 ans. Pour les immeubles loués sans TVA, la TVA sur la construction et l’entretien n’est pas déductible et fait partie du coût. Les exonérations sont décrites dans les opérations exonérées par l’article 44.
Comptabiliser les loyers et les charges
Pour une société dont la location est l’activité principale, les loyers sont du chiffre d’affaires (70) ; pour une société d’exploitation qui loue accessoirement un local, ils vont en 74 Autres produits d’exploitation. Exemple d’un loyer de bureaux exonéré de 2 500 EUR avec 300 EUR de provisions de charges refacturées :
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 400 | Clients, locataire | 2 800 | |
| 7000 | Loyers, immeuble A | 2 500 | |
| 7400 | Charges locatives refacturées | 300 |
Les provisions de charges se régularisent une fois par an sur la base des dépenses réelles ; le solde à rembourser ou à réclamer est un produit à reporter ou à recevoir. Le précompte immobilier est une charge du propriétaire (640 Impôts et taxes relatifs à l’exploitation), sauf clause qui le met contractuellement à charge d’un locataire professionnel. Le traitement est détaillé dans le précompte immobilier à payer.
Garanties locatives
Une garantie versée en espèces au bailleur est une dette envers le locataire : 488 Cautionnements reçus en numéraire. Pour un logement, la garantie est en principe placée sur un compte bloqué au nom du locataire et n’apparaît pas dans la comptabilité du bailleur. Une garantie bancaire n’est qu’un engagement hors bilan. Voir les dépôts de garantie dans le plan comptable.
Immeubles, amortissements et révision
Le terrain ne s’amortit pas ; la construction s’amortit sur sa durée d’utilité, souvent de 20 à 33 ans. Séparez les deux dès l’acquisition, ainsi que les installations techniques amorties plus vite. Si la société a déduit de la TVA sur un bâtiment, elle reste soumise à la révision de cette déduction pendant 15 ans (25 ans dans le régime optionnel) : un passage d’une location taxable à une location exonérée en cours de période oblige à reverser une partie de la TVA déduite. Le suivi est décrit dans les terrains et constructions dans le plan comptable.
Peppol pour immobilier et syndic
Le statut TVA de la société immobilière décide de sa situation :
| Acteur | Situation Peppol |
|---|---|
| Société qui ne fait que des locations exonérées | hors champ de l’obligation, comme tout assujetti qui n’effectue que des opérations de l’article 44 |
| Société qui loue aussi des parkings ou en option TVA | assujetti mixte ou ordinaire : réception obligatoire, factures taxables via Peppol aux locataires assujettis belges |
| Promoteur qui vend des bâtiments neufs avec TVA | dans le champ : facture de vente à un acheteur assujetti via Peppol |
| Syndic professionnel | assujetti ordinaire pour ses honoraires |
| Association des copropriétaires | en règle générale non assujettie, hors champ |
La société mixte facture ses loyers taxables via Peppol, avec une ligne par immeuble et par période ; le loyer exonéré du même locataire peut figurer sur un document séparé, hors obligation. Indexez les loyers par une nouvelle facture ou un avenant documenté, jamais par une modification d’une facture déjà envoyée.
Le syndic facture ses honoraires à l’association des copropriétaires (ACP) avec 21 % de TVA. L’ACP n’étant pas assujettie, ces factures et celles des entrepreneurs qui travaillent aux parties communes ne sont pas soumises à l’obligation de facture structurée, même si l’ACP peut s’inscrire pour les recevoir via Peppol. Le syndic, lui, doit recevoir via Peppol les factures adressées à sa propre société : logiciel, assurances, sous-traitants. Veillez à ce que les fournisseurs distinguent les deux destinataires : une facture de travaux adressée par erreur au numéro d’entreprise du syndic au lieu de celui de l’ACP doit être refusée et réémise. La situation des clients non assujettis est développée dans les clients non assujettis et Peppol.
Agents immobiliers
Les commissions d’un agent immobilier sont taxables à 21 %. Facturées à un particulier vendeur, elles restent hors Peppol ; facturées à une société qui vend ou loue un bien professionnel, elles passent par Peppol. L’agent qui perçoit des acomptes pour le compte des parties les comptabilise sur un compte de tiers, hors de son chiffre d’affaires, comme expliqué dans les comptes séquestres.