La plupart des PME belges sont locataires de leurs bureaux, de leur atelier ou de leur commerce. Avant d’emménager, elles paient souvent des travaux : cloisons, câblage, sanitaires, climatisation, sol. Ces travaux améliorent un bâtiment qui appartient au bailleur. Le PCMN ne peut pas les mettre en 22 Terrains et constructions, puisque la société n’est pas propriétaire : ils se placent en 26 Autres immobilisations corporelles.
Ce qui est un aménagement locatif
| Dépense | Traitement |
|---|---|
| Cloisons, faux plafonds, nouveau sol posé à demeure | 26, activé |
| Climatisation et électricité encastrées | 26 (ou 23 si l’installation est démontable et réutilisable) |
| Mobilier, armoires, postes de travail | 24, car ils partent avec vous |
| Peinture d’entretien, petites réparations | charge en 61 |
| Remise en état exigée par le bail à la sortie | provision si l’obligation est certaine, voir obligations de remise en état |
La frontière entre entretien et amélioration se tranche par une question : la dépense ajoute-t-elle une utilité qui durera plusieurs exercices ? Si oui, elle s’active.
Durée d’amortissement et bail
La durée d’amortissement est la plus courte de deux durées :
- la durée de vie technique des travaux ;
- la durée pendant laquelle vous êtes raisonnablement certain d’occuper les lieux.
Pour un bail commercial, conclu pour neuf ans minimum, le locataire peut en principe mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat moyennant préavis. Retenir la durée totale restante du bail est courant, mais si la société prévoit déjà de déménager, la durée doit être réduite. Pour des bureaux sous bail de droit commun, lisez les clauses de résiliation anticipée.
L’amortissement est linéaire et commence prorata temporis à la mise en service, conformément aux règles fiscales applicables aux sociétés depuis 2020.
Sortie anticipée et accession
À la fin du bail, les aménagements restent en général au bailleur. Le bail précise s’il peut exiger la remise en pristin état ou s’il garde les travaux sans indemnité. Si vous quittez les lieux avant la fin de l’amortissement :
- la valeur résiduelle est mise hors service et comptabilisée en 663 Moins-values sur réalisation d’actifs immobilisés ;
- une indemnité versée par le bailleur ou le nouveau locataire passe en 763 Plus-values sur réalisation d’actifs immobilisés ;
- le compte 26 et ses amortissements cumulés (sous-compte terminé par 9) sont soldés ensemble.
TVA des travaux
Les travaux immobiliers facturés à une société qui dépose des déclarations périodiques sont soumis à l’autoliquidation : l’entrepreneur ne facture pas de TVA, vous la déclarez en grilles 56 et 59, base en grille 87. La TVA déduite reste révisable pendant 15 ans. Si la société devient partiellement exemptée ou quitte le local, une partie de cette TVA peut devoir être reversée. Si le bailleur a opté pour la TVA sur le loyer, la logique des loyers et charges de locaux s’applique en parallèle.
Exemple
Une agence de communication loue un plateau de bureaux à Ixelles, bail de neuf ans, et paie 45 000 € HTVA de travaux. Elle ne compte pas résilier à la première échéance.
| Écriture | Débit | Crédit | Montant |
|---|---|---|---|
| Facture de l’entrepreneur | 2600 Aménagements locatifs | 440 Fournisseurs | 45 000 |
| TVA autoliquidée | 411 TVA à récupérer | 451 TVA à payer | 9 450 |
| Amortissement annuel | 630 Dotations aux amortissements | 2609 Amortissements actés | 5 000 |
Le suivi pluriannuel est décrit dans amortissements cumulés des aménagements locatifs. Pour les agencements de vente d’un commerce, voyez aussi agencements commerciaux.