Le secteur de la construction est l’un des plus encadrés en Belgique. L’autoliquidation de la TVA sur les travaux immobiliers, le taux réduit en rénovation, les mentions de facture spécifiques, les retenues de garantie, les obligations de retenue sur les dettes du sous-traitant et la valorisation des travaux en cours s’additionnent. Une comptabilité organisée par chantier, alignée sur le PCMN, est la condition d’une gestion saine.
Autoliquidation des travaux immobiliers
Lorsqu’un entrepreneur réalise des travaux immobiliers pour un client assujetti tenu de déposer des déclarations TVA périodiques, il ne facture pas la TVA : c’est le client qui la déclare et la déduit selon ses droits (article 20 de l’arrêté royal n° 1).
- L’entrepreneur facture hors TVA, avec la mention « Autoliquidation ».
- Il déclare la base en grille 45.
- Le client reprend la base en grille 87, la TVA due en grille 56 et, s’il y a droit, la TVA déductible en grille 59.
Le régime ne s’applique pas aux particuliers, ni aux clients non déposants : association des copropriétaires, assujetti qui n’effectue que des opérations exonérées (cabinet médical, par exemple), administration non assujettie. Pour eux, l’entrepreneur facture la TVA. Le détail figure dans l’autoliquidation des travaux immobiliers.
TVA à 6 % sur la rénovation de logements
Les travaux de rénovation, de transformation ou de réparation d’un logement privé de plus de dix ans peuvent bénéficier du taux de 6 %, à plusieurs conditions :
- le bâtiment est utilisé, après les travaux, exclusivement ou principalement comme logement privé ;
- les travaux sont facturés directement au propriétaire ou au locataire final, pas via un intermédiaire ;
- la facture porte les mentions requises et le client confirme l’affectation selon les modalités prévues par l’administration.
| Opération | Client | TVA |
|---|---|---|
| Construction d’un logement neuf | particulier | 21 % |
| Rénovation d’un logement de plus de dix ans | particulier | 6 % sous conditions |
| Travaux pour un assujetti déposant | entreprise | autoliquidation |
| Sous-traitance entre entrepreneurs | entreprise | autoliquidation |
| Travaux aux parties communes d’une copropriété | association des copropriétaires | TVA facturée, 6 % possible sous conditions |
Un taux réduit appliqué à tort est rappelé chez l’entrepreneur, avec intérêts et amende. Les taux sont détaillés dans les taux de TVA belges.
Peppol dans la construction et les travaux immobiliers
Le statut du client, déjà décisif pour la TVA, décide aussi du canal :
| Client | Facture structurée via Peppol |
|---|---|
| Entrepreneur général, promoteur, société assujettie | obligatoire |
| Particulier | non, PDF ou papier |
| Association des copropriétaires non assujettie | non obligatoire, possible si elle est inscrite |
| Assujetti uniquement exonéré (article 44) | non obligatoire |
| Pouvoir adjudicateur | via Peppol, selon les règles des marchés publics |
Trois points propres au bâtiment dans le fichier UBL :
- Catégorie AE sur les lignes en autoliquidation, avec un motif d’exonération : sans lui, la facture est rejetée par la validation. La mention « Autoliquidation » doit figurer dans les données structurées, pas seulement dans le PDF joint.
- État d’avancement approuvé par le maître d’ouvrage en annexe, dans le même message, et référence du chantier ou du contrat dans la référence acheteur. Le format des annexes est décrit dans les annexes de facture électronique.
- Révisions de prix et décomptes : une révision à la baisse ou un décompte final inférieur aux acomptes facturés se traite par une note de crédit via Peppol, qui cite les factures concernées.
Une entreprise de construction qui travaille surtout pour des particuliers reste dans le champ : elle doit au minimum recevoir via Peppol les factures de ses fournisseurs de matériaux, de ses loueurs de matériel et de ses sous-traitants belges.
Mentions de facture spécifiques
Outre les mentions habituelles, la facture de travaux immobiliers porte la mention d’autoliquidation lorsque le régime s’applique, ou les mentions liées au taux réduit pour une rénovation. Elle décrit les travaux et le chantier de façon assez précise pour que la nature immobilière de la prestation soit vérifiable. Revoyez les mentions légales d’une facture belge.
Retenues de garantie
Une fraction du montant facturé est souvent conservée par le maître d’ouvrage jusqu’à la réception. La facture est émise pour son montant total et la retenue n’est pas une réduction du chiffre d’affaires : c’est une créance au paiement différé.
| Compte | Libellé | Débit | Crédit |
|---|---|---|---|
| 400 | Clients, montant exigible | 47 500 | |
| 400 | Clients, sous-compte retenues de garantie | 2 500 | |
| 700 | Travaux facturés (autoliquidation) | 50 000 |
Suivez les dates de libération et relancez les retenues échues comme n’importe quelle créance. Voir les retenues contractuelles dans le plan comptable.
Travaux en cours et suivi par chantier
Un chantier à cheval sur la clôture se valorise en travaux en cours (compte 32 ou 37 selon le cas) pour rattacher charges et produits au bon exercice. Chaque chantier est un centre de coûts : matériaux, location de matériel, main-d’œuvre, sous-traitance, frais indirects affectables. Comparer ces coûts au budget et aux états d’avancement facturés montre la marge réelle avant la fin de l’ouvrage. La méthode est développée dans les travaux en cours dans le plan comptable.
Sous-traitance et obligation de retenue
Entre entrepreneurs, le sous-traitant facture en autoliquidation. Avant de confier un lot et avant chaque paiement, l’entrepreneur principal vérifie si son sous-traitant a des dettes sociales ou fiscales. Si c’est le cas, il doit retenir une partie du montant de la facture et la verser à l’ONSS et au SPF Finances, faute de quoi il devient solidairement responsable des dettes. La vérification se fait en ligne sur le portail de la sécurité sociale, et sa preuve se conserve dans le dossier de chantier avec la date de consultation.