Un chantier de rénovation ou de construction se paie rarement en une fois. L’entrepreneur facture des états d’avancement, l’architecte envoie ses honoraires par phase, et le bâtiment n’est utilisable qu’à la réception provisoire. Pendant toute cette période, les paiements constituent un actif en cours de constitution.
Le compte 27 pendant le chantier
Le PCMN regroupe dans la rubrique 27 les immobilisations corporelles en cours et les acomptes versés pour les acquérir. Créez un sous-compte par projet ; le schéma des comptes annuels de la BNB les montre séparément des actifs déjà en service.
| Pièce reçue | Débit | Crédit |
|---|---|---|
| État d’avancement n° 1 de l’entrepreneur | 27x Projet rénovation | 440 Fournisseurs |
| Honoraires d’architecte, phase permis | 27x Projet rénovation | 440 Fournisseurs |
| Réception provisoire, mise en service | 221 Constructions ou 26 Aménagements | 27x Projet rénovation |
Les frais d’étude, l’architecte, le coordinateur sécurité-santé et les raccordements font partie de la valeur d’acquisition s’ils sont nécessaires pour mettre l’actif en état d’usage. Les réparations de l’existant, elles, restent en charges.
TVA : le régime du cocontractant
Pour les travaux immobiliers facturés à un client assujetti qui dépose des déclarations périodiques, l’entrepreneur belge ne facture pas de TVA : c’est le client qui l’autoliquide.
- base de l’état d’avancement en grille 87 ;
- TVA due en grille 56 ;
- TVA déductible en grille 59, dans la mesure du droit à déduction ;
- la facture porte la mention « autoliquidation ».
Les honoraires d’architecte ne sont pas des travaux immobiliers au sens de ce régime : ils sont facturés avec TVA. Les règles précises sont reprises dans l’autoliquidation des travaux immobiliers.
Retenue de garantie et obligation de retenue
Deux retenues différentes touchent les paiements à l’entrepreneur.
- Retenue de garantie contractuelle : une partie de chaque état est conservée jusqu’à la réception définitive. Le montant total reste dû à l’entrepreneur, en 440, même s’il n’est pas encore payé.
- Obligation de retenue légale : dans le secteur de la construction, si l’entrepreneur a des dettes fiscales ou sociales, le client doit retenir une partie du paiement et la verser au SPF Finances et à l’ONSS. Consultez la situation de l’entrepreneur sur socialsecurity.be avant chaque paiement.
Le suivi comptable des retenues contractuelles est expliqué dans retenues contractuelles dans le plan comptable.
Aucun amortissement avant la mise en service
Le compte 27 ne s’amortit pas. L’amortissement démarre à la mise en service, au prorata temporis, une fois le solde transféré en 22, 23 ou 26. Si les travaux portent sur des locaux loués, le transfert se fait vers les aménagements locatifs, amortis sur la durée du bail. Pour suivre plusieurs chantiers, voyez aussi projets d’investissement en cours.
Un projet abandonné ne peut pas rester indéfiniment en 27 : sortez les dépenses sans valeur future en charges non récurrentes (660) dès la décision d’arrêt.