Liegenschaften werden über Jahrzehnte abgeschrieben. Die Wertberichtigung auf 1609 wächst entsprechend langsam, erreicht aber über die Jahre beträchtliche Beträge. Sie ist steuerlich besonders wichtig, weil sie beim Verkauf der Liegenschaft wieder auftaucht.
Satz je nach Gebäudeart und Ausweis
| Gebäudeart | Gebäude allein | Gebäude und Land zusammen |
|---|---|---|
| Geschäftshäuser, Büro- und Bankgebäude, Warenhäuser | 4 % | 3 % |
| Gebäude des Gastgewerbes und der Hotellerie | 6 % | 4 % |
| Fabrik-, Lager- und Gewerbebauten | 8 % | 7 % |
| Wohnhäuser von Immobiliengesellschaften und Personalwohnhäuser | 2 % | 1,5 % |
Die Sätze gelten auf dem Buchwert und stammen aus dem Merkblatt A 1995 der ESTV in den Publikationen zur direkten Bundessteuer. Der höhere Satz für das Gebäude allein ist nur zulässig, wenn das Gebäude separat aktiviert ist.
Land bleibt unberührt
Auf dem Land wird nicht abgeschrieben. Stehen Land und Gebäude in einer Position, darf die Abschreibung nur bis auf den Landwert gehen. Deshalb lohnt es sich, Land und Gebäude in getrennten Unterkonten von 1600 zu führen und die Wertberichtigung auf 1609 nur dem Gebäude zuzuordnen.
Beispiel: Werkstatt mit Bürotrakt
Ein Schreinereibetrieb im Kanton Bern besitzt eine Liegenschaft mit Anschaffungswert CHF 2,4 Mio, davon Land CHF 600'000. Das Gebäude von CHF 1,8 Mio wird überwiegend als Werkstatt genutzt.
- Jahr 1: 8 % auf CHF 1,8 Mio = CHF 144'000, Buchung 6800 an 1609
- Jahr 2: 8 % auf dem Restwert von CHF 1'656'000 = CHF 132'480
- Für den Bürotrakt kann ein angemessener Mischsatz verwendet werden, wenn das Gebäude unterschiedlich genutzt wird
Wieder eingebrachte Abschreibungen beim Verkauf
Wird die Liegenschaft später über dem Buchwert verkauft, gelten die früheren Abschreibungen bis zum Anschaffungswert als wieder eingebracht. Sie werden mit der ordentlichen Gewinnsteuer bzw. Einkommenssteuer erfasst. Der Wertzuwachs darüber unterliegt je nach Kanton der Grundstückgewinnsteuer oder ebenfalls der Gewinnsteuer. Der Saldo auf 1609 ist deshalb eine wichtige Grösse für die Steuerplanung.
Aufwertung in der Krise
Bei einem Kapitalverlust oder einer Überschuldung dürfen Grundstücke nach Art. 725c OR bis höchstens zum wirklichen Wert aufgewertet werden. Der Aufwertungsbetrag geht auf 2955 Aufwertungsreserve. Das ist eine Ausnahme vom Anschaffungswertprinzip und muss von einem zugelassenen Revisor bestätigt werden.
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