Eine eigene Werkstatt, ein Bürogebäude oder ein Hotel ist für viele Schweizer KMU der grösste Vermögenswert. Im KMU-Kontenrahmen stehen Liegenschaften in der Gruppe 160 Immobile Sachanlagen. Die richtige Aufteilung beim Kauf entscheidet über Jahrzehnte über die Abschreibung.
Anschaffungskosten
Zu den Anschaffungskosten auf 1600 gehören:
- Kaufpreis laut Grundbuch
- Handänderungssteuer, soweit sie der Käufer trägt
- Notariats- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag
- wertvermehrende Investitionen kurz nach dem Kauf
Nicht dazu gehören Kosten der Finanzierung, etwa die Errichtung eines Schuldbriefs. Sie sind Finanzaufwand.
Land und Gebäude trennen
| Variante | Normalsatz auf dem Buchwert bei Geschäfts- und Bürohäusern | Normalsatz bei Fabrik-, Lager- und Gewerbebauten |
|---|---|---|
| Gebäude allein, Land separat aktiviert | 4 % | 8 % |
| Gebäude und Land in einer Position | 3 % | 7 % |
Die Sätze stammen aus dem Merkblatt A 1995 der ESTV; für Gebäude des Gastgewerbes und der Hotellerie gelten eigene Sätze. Bei Abschreibung auf dem Anschaffungswert halbieren sie sich. Auf dem Land selbst wird nicht abgeschrieben, und bei gemeinsamer Position nur bis auf den Landwert. Die Liste steht in den Publikationen zur direkten Bundessteuer.
Eine Aufteilung lohnt sich: Mit einem eigenen Unterkonto für das Land und einem für das Gebäude, jeweils mit 1609 als Wertberichtigung für das Gebäude, ist der höhere Satz nutzbar.
Geschäfts- oder Privatvermögen beim Einzelunternehmen
Gehört eine Liegenschaft einem Einzelunternehmer und wird sie gemischt genutzt, entscheidet in der Schweiz die überwiegende Nutzung: Wird sie mehrheitlich geschäftlich genutzt, gehört sie ganz zum Geschäftsvermögen. Das hat Folgen beim Verkauf, weil Gewinne auf Geschäftsvermögen als Einkommen und mit AHV erfasst werden.
MWST
Vermietung und Verkauf von Liegenschaften sind von der MWST ausgenommen. Wer für geschäftliche Mieter optiert, kann Vorsteuer auf Bau und Unterhalt abziehen, muss aber auf den Mieten MWST abrechnen. Wird die Nutzung später geändert, sind Eigenverbrauch oder Einlageentsteuerung zu prüfen. Die Option ist eine langfristige Entscheidung und sollte vor dem Bau oder Kauf getroffen werden.
Laufende Kosten
| Kosten | Konto |
|---|---|
| Unterhalt, kleine Reparaturen | 7510 Aufwand betriebliche Liegenschaft oder 6000 Raumaufwand |
| Versicherungen, Gebühren, Liegenschaftssteuer | 7510 bzw. 6300 |
| Hypothekarzins | 6900 Finanzaufwand |
| Mieteinnahmen aus Fremdvermietung | 7500 Ertrag betriebliche Liegenschaft |
Werterhaltende Aufwendungen sind sofort Aufwand, wertvermehrende werden aktiviert.
Weiter mit Wertberichtigungen auf Gebäude, Grundstücksverbesserungen und Liegenschaftssteuer abgrenzen.