Gerade bei Büro- und Ladenflächen mit längerer Leerstandszeit bieten Schweizer Vermieter Incentives an: drei mietfreie Monate, ein gestaffelter Mietzins oder ein Beitrag an den Innenausbau. Für die Buchhaltung stellt sich die Frage, ob der Vorteil sofort oder über die Vertragsdauer wirkt.
Häufige Formen von Anreizen
| Anreiz | Wirtschaftliche Wirkung |
|---|---|
| Mietfreie Zeit zu Beginn | Gesamtmiete über die feste Laufzeit sinkt |
| Staffelmiete mit tiefem Einstieg | Aufwand steigt Jahr für Jahr |
| Ausbaubeitrag in bar | Vermieter finanziert den Mieterausbau mit |
| Übernahme von Umzugskosten | Einmaliger Zuschuss |
Behandlung nach Obligationenrecht
Das OR schreibt keine Verteilung vor. Viele KMU buchen den Mietaufwand auf 6000 Raumaufwand so, wie er effektiv in Rechnung gestellt wird. Das ist vertretbar, solange der Effekt nicht wesentlich ist. Wer ein periodengerechtes Bild will, verteilt die Gesamtmiete der festen Vertragsdauer gleichmässig und stellt die Differenz über 2300 Passive Rechnungsabgrenzungen ab.
Ein Ausbaubeitrag des Vermieters sollte nicht als Ertrag verbucht werden. Sauberer ist es, ihn von den aktivierten Mietereinbauten abzuziehen oder passiv abzugrenzen und parallel zur Abschreibung aufzulösen.
Swiss GAAP FER und IFRS
Unter Swiss GAAP FER 13 bleibt ein operatives Mietverhältnis ausserhalb der Bilanz, der Aufwand wird aber in der Regel linear erfasst. Unter IFRS 16 fliessen Anreize in die Bewertung des Nutzungsrechts ein. Details zu dieser Logik stehen unter Nutzungsrechte im Kontenrahmen.
MWST-Aspekt
Geschäftsmieten sind von der MWST ausgenommen, ausser der Vermieter hat für die Versteuerung optiert (Art. 22 MWSTG). Hat er optiert, mindert ein Mietzinserlass die Bemessungsgrundlage und damit deine Vorsteuer. Ein Ausbaubeitrag kann je nach Vertrag ein Entgelt oder eine Entgeltsminderung sein; das solltest du anhand der Vertragsklausel klären.
Beispiel
Fünfjahresvertrag, CHF 5 000 pro Monat, die ersten drei Monate mietfrei. Gesamtmiete: 57 Monate × CHF 5 000 = CHF 285 000, verteilt auf 60 Monate = CHF 4 750 pro Monat. In den drei freien Monaten bucht man je 6000 an 2300 CHF 4 750, danach monatlich 6000 CHF 4 750 und 2300 CHF 250 an Bank CHF 5 000.