Ein Restaurant baut eine Küche ein, eine Arztpraxis zieht Wände, ein Laden erneuert Boden und Beleuchtung. In der Schweiz heisst das Mieterausbau. Auch wenn die Räume dem Vermieter gehören, ist der Ausbau ein Vermögenswert des Mieters, solange er ihn nutzt.
Konto im KMU-Kontenrahmen
Der Kontenrahmen KMU kennt kein Standardkonto «Mietereinbauten». Üblich ist ein Unterkonto bei den mobilen Sachanlagen, etwa in 1590 Übrige mobile Sachanlagen mit zugehörigem Wertberichtigungskonto 1599. Wer grössere Ausbauten hat, führt sie getrennt von Mobiliar (1510), weil die Abschreibungslogik eine andere ist.
Abschreibung über die Mietdauer
Massgebend ist die kürzere von zwei Dauern:
| Dauer | Beispiel |
|---|---|
| wirtschaftliche Nutzungsdauer | Küche zehn Jahre |
| feste Vertragsdauer inkl. sicherer Optionen | Mietvertrag fünf Jahre fest |
Im Beispiel wird über fünf Jahre abgeschrieben. Endet der Vertrag vorzeitig, ist der Restbuchwert sofort abzuschreiben.
Rechtliche Lage nach OR
Änderungen an der Mietsache darf der Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vornehmen (Art. 260a OR). Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands kann der Vermieter nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart wurde. Weist der Ausbau bei Vertragsende einen erheblichen Mehrwert auf, kann der Mieter unter Umständen eine Entschädigung fordern. Den Wortlaut findest du im Obligationenrecht auf Fedlex.
Für die Buchhaltung bedeutet das:
- Rückbaupflicht vereinbart: Rückstellung für die erwarteten Kosten prüfen, siehe Rückstellungen für Rückbau
- Entschädigung vereinbart: Restwert bei Vertragsende kann gegen die Entschädigung ausgebucht werden
Beiträge des Vermieters
Zahlt der Vermieter an den Ausbau, reduziert der Beitrag die Anschaffungskosten oder wird passiv abgegrenzt. Details unter Leasinganreize.
MWST
Die Vorsteuer auf Handwerkerrechnungen ist abziehbar, soweit die Räume für steuerbare Leistungen genutzt werden. Bei einer Arztpraxis mit überwiegend ausgenommenen Heilbehandlungen ist der Vorsteuerabzug entsprechend beschränkt. Bei Auszug vor Ablauf der Nutzungsdauer kann eine Vorsteuerkorrektur nötig werden, wenn der Ausbau dem Vermieter unentgeltlich überlassen wird.