Das Obligationenrecht sieht als Grundregel vor, dass der Mietzins am Ende jedes Monats zu bezahlen ist (Art. 257c OR). In der Praxis vereinbaren fast alle Mietverträge für Geschäftsräume eine Vorauszahlung, monatlich oder quartalsweise. Daraus entstehen am Jahresende typische Abgrenzungsfälle.
Die häufigsten Fälle
| Situation am 31.12. | Buchung |
|---|---|
| Januarmiete bereits im Dezember bezahlt | 1300 Aktive Rechnungsabgrenzungen an 6000 Raumaufwand |
| Quartalsmiete Dezember bis Februar im Dezember bezahlt | Anteil Januar und Februar auf 1300 |
| Dezembermiete noch nicht bezahlt | 6000 an 2300 Passive Rechnungsabgrenzungen |
| Mietzinserhöhung rückwirkend angekündigt | Differenz auf 2300 |
| Nebenkostenabrechnung mit Nachzahlung erwartet | Schätzung auf 2300, siehe Nebenkostenabgrenzung |
Rechenbeispiel: Quartalsmiete
Ein Ingenieurbüro zahlt am 1. Dezember die Miete für Dezember bis Februar, CHF 9 600.
- Zahlung: 6000 an 1020 CHF 9 600
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- Dezember: 1300 an 6000 CHF 6 400 (zwei Monate)
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- Januar: 6000 an 1300 CHF 6 400
Mietzinsanpassungen und Referenzzinssatz
Mieten für Geschäftsräume sind oft an den hypothekarischen Referenzzinssatz oder an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt. Der Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert. Ändert er sich, kann der Vermieter den Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin anpassen. Ist eine Erhöhung oder Senkung für das alte Geschäftsjahr bereits angekündigt, aber noch nicht verrechnet, gehört die Differenz in die Abgrenzung.
Mietzinsdepot ist keine Abgrenzung
Das Mietzinsdepot (Art. 257e OR) liegt auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters. Es ist eine Forderung oder Finanzanlage, keine vorausbezahlte Miete. Mehr dazu unter Treuhand- und Escrow-Konten.
Kontrolle
- Mietverträge mit Fälligkeit und Zahlungsrhythmus in einer Liste führen.
- Zum Abschluss für jede Fläche prüfen: Welche Monate sind bezahlt, welche verbraucht?
- Den Saldo der Mietabgrenzung auf 1300 bzw. 2300 mit dieser Liste abstimmen.
Die allgemeine Mietkontierung steht unter Miete und Raumkosten, die Grundlagen zu transitorischen Posten unter aktive und passive Abgrenzung im Monatsabschluss.