Für Dienstleister ist die Miete oft der zweitgrösste Aufwandposten nach den Löhnen. Im Schweizer Kontenrahmen KMU steht dafür die Kontengruppe 6000 Raumaufwand, die du mit Unterkonten nach Kostenart gliedern kannst.
Was auf 6000 gehört
| Unterkonto | Inhalt |
|---|---|
| Mietzins | Netto-Mietzins für Büro, Laden, Lager, Werkstatt |
| Nebenkosten | Heizung, Warmwasser, Hauswart, Treppenhausreinigung laut Mietvertrag |
| Parkplätze | Einstellhallenplätze, Aussenparkplätze |
| Reinigung | externe Büroreinigung |
| Eigenleistungen für eigene Räume | Mietwert eigener Liegenschaft, falls intern verrechnet |
Strom für die Geräte ist kein Raumaufwand, sondern 6400 Energie- und Entsorgungsaufwand. Unterhalt an Mieterausbauten gehört auf 6100 oder auf das Liegenschaftskonto.
MWST bei Geschäftsmieten
Die Vermietung von Liegenschaften ist von der MWST ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG). Eine Mietrechnung ohne MWST ist deshalb der Normalfall. Der Vermieter kann aber für die Versteuerung optieren (Art. 22 MWSTG), sofern die Räume nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt werden.
| Situation | Vorsteuerabzug für dich |
|---|---|
| Vermieter ohne Option | keiner, Miete brutto auf 6000 |
| Vermieter mit Option, MWST ausgewiesen | Vorsteuer auf 1171 |
| Parkplätze als Teil der Geschäftsmiete | wie Hauptmiete |
| Separat vermietete Parkplätze | steuerbar zum Normalsatz |
Die Bestimmungen sind im Mehrwertsteuergesetz auf Fedlex nachzulesen.
Nebenkosten nach Mietrecht
Nebenkosten muss der Mieter nur bezahlen, wenn sie im Vertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a OR). Sie werden meist als Akonto erhoben und einmal jährlich abgerechnet. Die Differenz zwischen Akonto und Abrechnung ist am Jahresende über die Nebenkostenabgrenzung zu schätzen.
Homeoffice und Untermiete
- Entschädigt die Firma Mitarbeitende für ein Arbeitszimmer zu Hause, ist das Personalaufwand oder Spesen, nicht Raumaufwand. Hinweise dazu im Beitrag zu Homeoffice-Kosten.
- Vermietest du einen Teil deiner Fläche weiter, ist der Ertrag getrennt zu erfassen, zum Beispiel auf 7500 Ertrag betriebliche Liegenschaft oder 3600.
Periodengerechtigkeit
Vorausbezahlte Quartalsmieten und ausstehende Mieten am Jahresende behandelt die Seite Mietabgrenzung.