Rückbaupflichten entstehen in der Schweiz vor allem aus drei Quellen: aus Mietverträgen für Geschäftsräume, aus Baurechtsverträgen und aus Bewilligungen, etwa für Antennen, Tankanlagen oder temporäre Bauten. Für die Bilanz zählt, ob am Stichtag eine Verpflichtung besteht.
Woher die Pflicht kommt
| Quelle | Wann eine Rückbaupflicht besteht |
|---|---|
| Mietvertrag | wenn schriftlich vereinbart, dass Mieterausbauten bei Auszug zu entfernen sind (Art. 260a OR) |
| Baurecht | je nach Vertrag: Heimfall mit Entschädigung oder Rückbau auf Kosten des Bauberechtigten |
| Bewilligung | Auflage der Behörde, z. B. Rückbau nach Ablauf einer befristeten Bewilligung |
| Umweltrecht | Sanierung belasteter Standorte, Entsorgung von Tanks |
Ohne schriftliche Vereinbarung kann der Vermieter die Wiederherstellung eines bewilligten Mieterausbaus nicht verlangen. Fehlt eine solche Klausel, braucht es auch keine Rückstellung.
Bildung über die Nutzungsdauer
Die Rückbaukosten fallen erst am Ende an, die Ursache liegt aber im Einbau. Zwei Methoden sind in der Schweizer Praxis verbreitet:
- Ratierlicher Aufbau: jährlich ein Teil der geschätzten Kosten an 2600 Rückstellungen, über die Laufzeit des Vertrags
- Volle Rückstellung bei Einbau: Rückstellung sofort in voller Höhe, Gegenbuchung als Teil der Anschaffungskosten der Einbauten, die dann abgeschrieben werden
Die zweite Methode entspricht internationaler Praxis, die erste ist bei OR-Abschlüssen häufiger und steuerlich unproblematischer.
Kontierung
- Jährlicher Aufbau: 6000 Raumaufwand oder 6800 an 2600
- Rückbau: Aufwand an 2000, gleichzeitig 2600 an das Aufwandkonto
- Vorzeitiger Auszug: Rückstellung auf die Restkosten erhöhen
Schätzung
Grundlage ist eine Offerte eines Bauunternehmens oder Erfahrungswerte aus früheren Auszügen. Bei langen Laufzeiten wird der Betrag regelmässig überprüft, weil Baukosten steigen können.
Abgrenzung zu Wiederherstellung
Rückbau betrifft die Entfernung eigener Einbauten. Pflichten zur Wiederherstellung eines Zustands, etwa Malerarbeiten oder Bodenersatz bei Mietende, behandelt Wiederherstellungsverpflichtungen. Die Aktivseite steht unter Mietereinbauten, Baurechte unter Nutzungsrechte.