Bei einem Neubau, dem Ausbau einer Werkstatt oder dem Umbau gemieteter Büros zahlt das Unternehmen oft monatelang Akontorechnungen, bevor die Anlage genutzt werden kann. Diese Zahlungen sind weder Aufwand noch schon fertige Sachanlage. Sie werden als Anlagen im Bau separat geführt.
Kontierung im KMU-Kontenrahmen
Der Kontenrahmen lässt Raum für eigene Konten innerhalb einer Gruppe. Bewährt hat sich:
| Vorhaben | Konto für die Bauphase | Konto nach Fertigstellung |
|---|---|---|
| Neubau oder Umbau der eigenen Liegenschaft | eigenes Konto «Anlagen im Bau» in der Gruppe 160 | 1600 Immobilien |
| Ausbau gemieteter Räume | eigenes Konto «Mieterausbau im Bau» in der Gruppe 150 | Konto für Mietereinbauten |
| Produktionsanlage mit Montage vor Ort | eigenes Konto «Anlagen im Bau» in der Gruppe 150 | 1500 Maschinen und Apparate |
Solange die Anlage nicht genutzt wird, wird sie nicht abgeschrieben. Erst mit der Inbetriebnahme wird der gesamte Betrag auf das definitive Anlagekonto umgebucht.
Akontorechnungen nach Baufortschritt
Viele Werkverträge im Schweizer Bau stützen sich auf die SIA-Norm 118 und sehen Abschlagszahlungen nach Baufortschritt vor. Für die Buchhaltung bedeutet das:
- Jede Akontorechnung über 2000 Kreditoren erfassen und dem Projekt zuordnen
- Buchung: Anlagen im Bau und 1171 Vorsteuer an 2000 Kreditoren
- Vertraglich vereinbarte Rückbehalte als offenen Posten stehen lassen, bis die Garantiebedingungen erfüllt sind
- Schlussabrechnung mit der Summe der Akontorechnungen abgleichen
Die Vorsteuer auf Akontorechnungen kann bei der effektiven Methode geltend gemacht werden, sobald die Rechnung vorliegt. Wird die Liegenschaft später für von der Steuer ausgenommene Zwecke genutzt, etwa für Wohnungsvermietung ohne Option, ist der Vorsteuerabzug ganz oder teilweise ausgeschlossen.
Risiko Bauhandwerkerpfandrecht
Zahlt der Generalunternehmer seine Subunternehmer nicht, können diese ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundstück eintragen lassen, auch wenn der Bauherr den Generalunternehmer bereits bezahlt hat. Die Grundlage steht in Art. 837 des Zivilgesetzbuchs. Schutz bieten:
- Zahlungen direkt an Subunternehmer mit Zustimmung des Generalunternehmers
- Bankgarantien oder Erfüllungsgarantien
- Freigabe von Akontozahlungen nur gegen Nachweis bezahlter Subunternehmer
Was nicht aktiviert wird
- Kosten für Planungsvarianten, die verworfen wurden
- Reparaturen am bestehenden Gebäude ohne Mehrwert, siehe Reparaturen und Instandhaltung
- Finanzierungskosten, sofern keine interne Richtlinie ihre Aktivierung während der Bauphase vorsieht
Abschluss und Inbetriebnahme
Zum Jahresende werden alle Anlagen im Bau mit Werkverträgen, Akontorechnungen und Zahlungsliste abgestimmt. Mit der Abnahme wird umgebucht und die Abschreibung beginnt. Mehr dazu unter Investitionsprojekte in Arbeit, Mietereinbauten und Retentionen bei Bauprojekten.