Neben dem Zins verursacht ein Kredit weitere Kosten: Abschlussgebühren der Bank, Liegenschaftsschätzung, Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefs, Notar und Grundbuch. Diese Kosten fallen meist einmalig an, betreffen aber die ganze Laufzeit.
Typische Kosten und ihre Behandlung
| Kosten | MWST | Buchung |
|---|---|---|
| Abschluss- oder Bearbeitungsgebühr der Bank | keine, Bankleistung ist ausgenommen | 6900 Finanzaufwand |
| Liegenschaftsschätzung durch Dritte | 8,1 % | 6900 oder Liegenschaftsaufwand |
| Notar für die Errichtung eines Schuldbriefs | 8,1 % beim freiberuflichen Notar; Amtsnotariate verrechnen Gebühren | 6900 |
| Grundbuchgebühren | keine, öffentliche Gebühr | 6900 |
| Vermittlungsprovision eines Finanzierungsberaters | in der Regel 8,1 % | 6900 |
Kosten, die direkt mit dem Kauf einer Liegenschaft zusammenhängen, etwa Handänderungssteuer und Notarkosten des Kaufvertrags, gehören dagegen zu den Anschaffungskosten der Liegenschaft auf 1600, nicht zu den Finanzierungskosten.
Sofort als Aufwand oder verteilen?
Das OR erlaubt beides. In der Praxis gilt:
- Kleine Beträge: direkt auf 6900 buchen
- Wesentliche Kosten für mehrjährige Kredite: über 1300 Aktive Rechnungsabgrenzungen auf die Laufzeit verteilen, etwa eine Abschlussgebühr für einen Fünfjahreskredit über fünf Jahre
- Schuldbriefkosten: Der Schuldbrief bleibt oft über mehrere Finanzierungen bestehen. Die Kosten werden meist sofort als Aufwand erfasst.
Steuerlich ist die sofortige Erfassung als Aufwand in der Regel anerkannt. Eine Verteilung zeigt die Finanzierungskosten aber realistischer über die Jahre.
Beispiel: Hypothek auf der Werkstatt
Ein Metallbauer im Kanton Luzern erhöht seine Hypothek um CHF 400'000 für einen Anbau. Dafür wird ein zusätzlicher Schuldbrief errichtet.
- Grundbuchgebühren: 6900 an 1020, ohne Vorsteuer
- Notariat: 6900 und 1171 Vorsteuer an 1020, sofern ein freiberuflicher Notar mit MWST abrechnet
- Abschlussgebühr der Bank: 6900 an 1020
- Auszahlung der Hypothek: 1020 an 2451 Hypotheken
Disagio und Abschläge
Wird ein Darlehen unter pari ausbezahlt, ist die Differenz wirtschaftlich vorausbezahlter Zins. Sie kann als aktive Rechnungsabgrenzung über die Laufzeit aufgelöst werden. Bei Schweizer Bankkrediten kommt das selten vor, eher bei Darlehen von Investoren.
Abgrenzung zu Bereitstellungs- und Kreditkommissionen
Laufende Gebühren für eine Kreditlimite sind keine Nebenkosten der Kreditaufnahme, sondern wiederkehrender Finanzaufwand. Sie stehen unter Bereitstellungsgebühren für Kreditlinien.
Die Ausnahmen von der MWST für Kreditgeschäfte regelt das Mehrwertsteuergesetz. Weiter mit Darlehen und Finanzierung, Zinsaufwand und Darlehen und Zinsen vor dem Abschluss.