Beim Bezug neuer Geschäftsräume verlangt der Vermieter in der Schweiz fast immer eine Sicherheit. Auch Leasinggesellschaften, die Zollverwaltung oder Lieferanten verlangen manchmal Kautionen. Das Geld gehört weiterhin dem Unternehmen, ist aber blockiert.
Das Mietzinsdepot
Leistet ein Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld, muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Spar- oder Depotkonto auf den Namen des Mieters hinterlegen. Bei Wohnräumen ist die Sicherheit auf drei Monatszinse begrenzt; bei Geschäftsräumen gilt keine gesetzliche Obergrenze. Die Regel steht in Art. 257e des Obligationenrechts.
Die Bank gibt das Depot nur mit Zustimmung beider Parteien oder aufgrund eines Zahlungsbefehls oder Urteils frei.
Kontierung
| Sicherheit | Konto |
|---|---|
| Mietzinsdepot für einen mehrjährigen Mietvertrag | eigenes Konto in der Gruppe 140 Finanzanlagen, etwa «Mietzinsdepot» |
| Kaution mit Rückzahlung innert zwölf Monaten | 1190 Sonstige kurzfristige Forderungen |
| Barhinterlage bei der BAZG für das ZAZ-Konto | eigenes Forderungskonto |
| Prämie einer Mietkautionsversicherung | 6000 Raumaufwand, kein Vermögenswert |
Buchung bei Einzahlung: Mietzinsdepot an 1020 Bank. Zinsen auf dem Depot stehen dem Mieter zu und werden auf 6950 Finanzertrag gebucht, sobald die Bank sie gutschreibt.
Mietkautionsversicherung statt Depot
Viele KMU wählen statt eines Depots eine Mietkautionsversicherung. Sie bleibt liquid, bezahlt aber eine jährliche Prämie. Die Prämie ist Aufwand. Zahlt die Versicherung im Schadenfall an den Vermieter, fordert sie den Betrag vom Unternehmen zurück; dann entsteht eine Verbindlichkeit.
Rückzahlung und Verrechnung
Beim Auszug wird das Depot nach der Abnahme der Räume freigegeben. Verrechnet der Vermieter Schäden oder ausstehende Nebenkosten:
- 1020 Bank für den freigegebenen Betrag an Mietzinsdepot
- Aufwand, etwa 6000 Raumaufwand, für den verrechneten Teil an Mietzinsdepot
Macht der Vermieter innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch geltend, kann der Mieter das Depot bei der Bank zurückverlangen.
Kontrollen zum Abschluss
- Depotauszug der Bank per Stichtag mit dem Konto abstimmen
- Kautionen aus beendeten Verträgen nachverfolgen
- Sicherheiten, die eigene Verbindlichkeiten absichern, im Anhang prüfen
Weiter mit Kautionen und Sicherheiten in der Buchhaltung, Miete und Raumkosten und Bankkonten.