Wer Büros, eine Praxis oder ein Restaurant mietet, baut oft selbst aus: Trennwände, Küche, Lüftung, Sanitär, Bodenbeläge. Diese Einbauten gehören rechtlich bald dem Vermieter, wirtschaftlich nutzt sie aber der Mieter. Im Kontenrahmen werden sie deshalb aktiviert und über die Zeit abgeschrieben, in der der Mieter sie nutzen kann.
Konto und Wertberichtigung
Der KMU-Kontenrahmen sieht kein Standardkonto für Mietereinbauten vor. Üblich ist ein eigenes Konto in der Gruppe 150 oder 160, etwa «Mieterausbau», mit einem zugehörigen Wertberichtigungskonto, das auf 9 endet. So bleiben Einbauten getrennt von Mobiliar auf 1510, das beim Auszug mitgenommen werden kann.
Die Mietdauer bestimmt die Abschreibung
- Fester Mietvertrag ohne Option: Abschreibung linear über die Restlaufzeit
- Option zur Verlängerung: Optionsdauer nur einrechnen, wenn die Ausübung sehr wahrscheinlich ist
- Unbefristeter Vertrag mit Kündigungsfrist: vorsichtige Nutzungsdauer wählen, oft fünf Jahre
Für Fahrnisbauten auf fremdem Grund nennt das Merkblatt A 1995 der ESTV einen Normalsatz von 20 % auf dem Buchwert. Die Liste steht in den Publikationen zur direkten Bundessteuer.
Beispiel: Physiotherapiepraxis
Eine Praxis in Lausanne baut gemietete Räume für CHF 150'000 aus. Der Mietvertrag läuft fest fünf Jahre.
- jährlich 6800 an Wertberichtigung Mieterausbau, CHF 30'000
- nach fünf Jahren vollständig abgeschrieben
Verlängert die Praxis den Vertrag frühzeitig um weitere fünf Jahre, wird der Restbuchwert ab diesem Zeitpunkt über die neue Restlaufzeit verteilt.
Was beim Auszug geschieht
Das OR verlangt für Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Hat der Vermieter zugestimmt und weist die Sache bei Mietende einen erheblichen Mehrwert auf, kann der Mieter eine Entschädigung verlangen, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist. Die Regel steht in Art. 260a des Obligationenrechts.
| Fall | Buchung beim Auszug |
|---|---|
| Restwert ohne Entschädigung | Restbuchwert über 6800 abschreiben, Anschaffungswert und Wertberichtigung ausbuchen |
| Entschädigung des Vermieters | Erlös mit Restbuchwert verrechnen, Gewinn oder Verlust aus Abgang |
| Rückbaupflicht | Rückstellung für die erwarteten Kosten, wenn der Rückbau wahrscheinlich ist |
| Übernahme durch Nachmieter | Verkauf zum vereinbarten Preis, mit MWST bei MWST-Pflicht |
Kontrollen
- Mietverträge mit Laufzeit, Optionen und Rückbauklauseln neben dem Anlagenverzeichnis ablegen
- Abschreibungsdauer bei jeder Vertragsänderung überprüfen
- Rückbaurückstellung jährlich neu schätzen
Weiter mit Mietereinbauten im Kontenrahmen, Rückstellungen für Rückbau und Miete und Raumkosten.