Am Ende eines Mietvertrags für Büro, Laden oder Werkstatt steht die Wohnungs- bzw. Objektabnahme. Was dabei auf den Mieter zukommt, hängt vom Gesetz, vom Vertrag und vom Zustand der Räume ab.
Was das OR verlangt
Nach Art. 267 OR muss der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Für normale Abnutzung haftet er nicht. Vereinbarungen, die den Mieter zu einer Entschädigung über die Deckung eines allfälligen Schadens hinaus verpflichten, sind nichtig. Den Text findest du im Obligationenrecht auf Fedlex.
Normale Abnutzung oder Schaden?
Für die Abgrenzung wird in der Praxis die paritätische Lebensdauertabelle der Vermieter- und Mieterverbände verwendet. Sie gibt an, wie lange etwa ein Bodenbelag, ein Anstrich oder eine Küchenkombination hält. Ist ein Element am Ende seiner Lebensdauer, trägt der Mieter keine Kosten, auch wenn es ersetzt werden muss. Bei vorzeitigem Schaden trägt er den Restwert.
| Situation | Rückstellung beim Mieter |
|---|---|
| Normale Abnutzung | keine |
| Schäden durch übermässigen Gebrauch, z. B. Staplerspuren im Boden | ja, in Höhe des anteiligen Restwerts |
| Vertraglich vereinbarte Instandstellung, die rechtlich zulässig ist | ja |
| Entfernung eigener Einbauten | siehe Rückbau |
Konto und Buchung
Die Rückstellung gehört auf 2330 Kurzfristige Rückstellungen, wenn das Mietende innert zwölf Monaten liegt, sonst auf 2600 Rückstellungen. Gegenkonto ist 6000 Raumaufwand.
Ist die Kündigung erfolgt und das Mietende absehbar, empfiehlt sich eine Begehung vor dem Abschluss, um die Schäden zu schätzen. Ein Kostenvoranschlag eines Malers oder Bodenlegers ist eine gute Grundlage.
Mietzinsdepot
Der Vermieter wird allfällige Forderungen mit dem Mietzinsdepot verrechnen. Das Depot bleibt bis zur Einigung oder zum Entscheid eine Forderung; die Rückstellung wird nicht mit dem Depot saldiert. Mehr dazu unter Treuhand- und Escrow-Konten.
Abgrenzung zu verwandten Themen
- Entfernung eigener Einbauten: Rückstellungen für Rückbau
- Aktivierte Einbauten: Mietereinbauten
- Grossreparaturen an eigenen Anlagen: Rückstellungen für Instandhaltung